Dati Catastali e Particelle — VICOLO MARINARI

L'odonimo VICOLO MARINARI si colloca formalmente nel territorio comunale di Capannoli (B647), nella provincia di Pisa (Toscana). Nel quadro della cartografia municipale, lo spazio viario fa capo al CAP 56033 e presenta un baricentro geografico posizionato alle coordinate decimali 43.59000° N di latitudine e 10.67107° E di longitudine. Nel repertorio catastale e cartografico dello Stato, l'infrastruttura viaria è registrata secondo la codifica cartografica numerica del comune di Capannoli, costituendo un riferimento catastale e geografico essenziale per la localizzazione delle unità immobiliari e delle particelle fondiarie censite.

Il quadro degli accessi pedonali e carrabili prospicienti VICOLO MARINARI comprende un totale censito di 22 numeri civici, con un'escursione numerica che si estende dal civico 1 al civico 23. L'analisi della partizione degli ingressi evidenzia 10 civici pari sul lato destro e 12 civici dispari sul versante opposto, delineando una sequenza lineare priva di sub-numerazioni accessorie. Il tracciato presenta uno sviluppo lineare complessivo di circa 91 metri, orientato prevalentemente in direzione nord-sud. La localizzazione georeferenziata dei portali rispetta i rigidi standard cartografici stabiliti dall'Agenzia delle Entrate e dall'ISTAT per l'aggiornamento costante del catasto fabbricati.

L'inquadramento particellare dell'Agenzia delle Entrate attesta che il contesto viario di VICOLO MARINARI è correlato a una fascia di prossimità comprendente 25 particelle catastali distinte. I relativi poligoni particellari sono identificabili attraverso i confini cartografici dei Fogli 5 e 19. Le particelle analizzate a destinazione determinata presentano una superficie fondiaria media di circa 145 m² per unità, con lotti privati che partono da circa 16 m² per le sagome edilizie più compatte fino a raggiungere 528 m² per i compendi a maggiore volumetria. La continuità topologica delle particelle confinanti assicura la corretta delimitazione tra spazi pubblici stradali e proprietà immobiliari private.

Per quanto riguarda i parametri economici e le quotazioni dell'Osservatorio Immobiliare (OMI), il comparto toponomastico è ascritto alla Zona OMI B1 (Residenziale), identificata come «Centrale/CAPOLUOGO, SOLAIA». I valori di mercato registrati per il segmento residenziale ordinario attestano una forbice di compravendita compresa tra 950 €/m² e 1.450 €/m², a fronte di canoni di locazione mensile stimati tra 3,7 €/m²/mese e 4,9 €/m²/mese, cui si affiancano parametri per il segmento commerciale stimati in una forbice tra 720 €/m² e 1.100 €/m². Questi indicatori economici forniscono un quadro comparativo oggettivo per perizie tecniche, relazioni di stima e atti notarili di compravendita immobiliare relativi al semestre 2025/2.

Il contesto urbano e infrastrutturale a servizio di VICOLO MARINARI offre un'eccellente connessione con la rete dei servizi primari: il presidio sanitario dell'area annovera 2 strutture tra farmacie e punti di assistenza medica a distanza pedonale, il comparto educativo e scolastico include 5 plessi (tra cui Istituto Comprensivo di Capannoli e Scuola primaria Gianni Rodari), il tessuto commerciale e dei servizi primari comprende 1 esercizio commerciale di generi alimentari o supermercato. L'articolata presenza di presidi civici, commerciali e di trasporto conferma la centralità e il valore insediativo dello spazio toponomastico nel territorio di Capannoli.